Housing Market Analysis - Part 4

집값에 영향를 주느것은 크게 네가지가있습니다; 집값변화의 8% 은 공급에의해서 , 14%은 수요의 의해서,  20% 은 집값에대한 기대에 대해서 그리고 28% 은 주택금리 입니다. 집값변화의 30% 은 설명하기 힘든요인들입니다.  주택금리가 집값변화에 가장큰영향을 끼치고 있습니다.

The house price is influenced by four major shocks: Supply Shock, Demand Shock, Mortgage Shock and Price Expectation Shock. The price changes are decomposed by supply shock (8%), demand shock (14%), price expectation (20%)  and mortgage (28%). The unexplained residual explains 30% of the price changes.

1980년 이후에 물가는 250% 상승했지만 집값은 360% 상승했습니다. 앞으로 2-3년은 집값이 5% 미만으로 서서히 하락하면서 상승할것으로 예상됩니다. 하지만 하락 금리가 빠르게 상승하면 오히려 집값상승률은 급감할것으로 예상됩니다.

The house price increases by 360% while consumer price index (CPI) increases by 250% since 1980. So, the house increases more than CPI. The forecasting model projects the house price would increase by approximately 5% or less in next two or  three years. 

U.S. Corporate Profits and Stock Market

현재 주가는 기업의미래이익를 반영하고있습니다. 아래 차트들을 보시면 미국기업의 이익은 꾸준히 상승하면서 미국증시도 함께 상승했습니다. 특히 금융위기이후에는 높은 실업률과 연준의 양적완화로 인해서 미국기업들의 이익은 급상승했습니다. 이와함께 미증시도 함께 급격히 상승했습니다. 하지만 2013년 이후로는 기업이윤 성장률이 분기당 평균 1.1% 로 낮아졌습니다. 하지만 미국증시는 여전히 두자리숫자로 상승했습니다. 그래서주가가 상당히 비싸지게 된것입니다다.  증시하락전 P/E ratio (=20)는 급상승하게 되고 (역사적으로 평균 P/E ratio = 15.5 ) 현재 주식시장이 10% 이상하락 했는데도 여전히18.8 로 아직 비싼편입니다. 그런데 앞으로 미국기업들이 이러한 이익를 낼수없다는것입니다. 첫째 양적완화가 끝나서 달러가 강세로 변해서 미국기업의 이익이 감소 ( S&P 500 기업의 50% 이익이 해외에서 창출) 하고 또한 금융위기 이후 실업률이 높아서 노동비용이 적어서 기업들이 이익을 많이 가져갈수 있었는데 이제는 실업률하락으로 임금상승으로 기업이익이 점점  줄어드는 경제 구조가 되어가고 있습니다. 또 정치적으로도 미국 각도시들이 최저금임금을 올리고 있는 상황이라 여러면으로 미국기업의 이익은 점점줄어들것으로 예상됩니다.

아래 차트는 미국기업이익과 주식사장를 보여줍니다. 금융위기이후 기업의 이익과 주가는 동반 급상등하게됩니다, 기업이익은 2.5 배정도 상승 하지만 주가는 3 배 상승했습니다. 주식시장이 기업이익보다 0.5배 정도 많이 상승했습니다.

The following chart shows the U.S. Corporate Profits After Tax and Wilshire 5000 (the stock market). The two series are highly correlated with each other. They have rapidly increased since the great recession in 2009.  

아래 차트는 전년도 대비 증가율을 비교한것인데 증시는 기업이익보다 선행합니다. 기업이익이 기대치에 못미치면 주가는하락하고 예상보다 높으면 상승하는 구조입니다. 2013년 이후 기업이익은 한자리수자로 증가했지만 주가는 두자리숫자로 증가했는데 그이유는 기업들이 자사주식을  매입하면서 주가를 끌어올렸습니다. (올해만 $600 billion dollars)

The following chart displays the percent changes from a year ago for the two series. The stock market usually moves ahead of the corporate profits and has increased by double digits while the corporate profits have increased by single digits since 2013. The reason why the stock market increased since 2013 is due to the U.S. corporate buying stocks due to lower interest rates.

아래차트는 미국기업의국민총생산대비 기업이익비율인데 (기업이익/국민총생산) 금융위기전 이비율이 0.4로 오르기전에 말고는 항상 0.3 아래였습니다. 역사적 평균비율은 0.255 인데 그유명한 Cobb-Douglass function 의 capital coefficient 가 0.3 입니다. 즉 총생산에서 자본이 기여한 부분이 30% 정도라는것인데 금융위기 이후에는 40% 정도까지 상승 했는데 이것은 자본이 생산에 기여한 부분보다 더많은 이익을 기업들이 가져간것입니다 .이유는 세계화로 인한 약해진 노동조합 그리고 높은 실업률로인해서 임금을 올려주지 않아도 되었던것입니다, 하지만 이런 구조는 낮아진 실업률과 급여인상에 대한 정치적인 압박으로 (Inequality 불평등 문제해결) 이 비율이 점차적으로 낮아질것입니다,

The following chart shows the ratios of the U.S. Corporate profits to the U.S. Current Gross Domestic Product. The historical average is 0.255 and the current ratio is 0.39. The average ratio after the Q.E. is approximately 0.38, which is  unsustainable because the Q.E. was finished in October 2014, and the unemployment is falling.

제가 예측모델 (Forecasting Model)를 만들어서 기업이익비율을 예측해보았습니다. 아래차트가 기업이익이 국민총생산에 대해서 차지하는 비율을 보여주는데 앞으로 점진적으로 낮아질것으로 예측됩니다, (244=12/2016년  248=12/2017년 250=6/2018)

The following chart shows the forecasts for U.S. Corporate Profit Ratio, which will gradually decline because of the strengthening dollar and tightening labor market. 

The US Housing Market Analysis - Part (3)

금융위기이후에 부동산시장 붕괴를 막기위해서 미정부는 처음으로 집을 사는사람들에게 First Time Home Buyer Credit (Refundable Tax Credit) 를 2008과 2009, 2010 에 주었읍니다. 이세재해택으로 잠깐 집의매매량은 증가했지만 그이후에는 매매량이 급속히 줄어들었습니다. 두번째 양적완화와 세번째 양적완화 중간에 연준이 "Operation Twist" 라는 통화정책을 시작하면서 장기금리는 급속히 하락하면서 30년 고정주택 금리도 4%미만으로 떨어지기 시작해서 결국에는 3% 가까히 하락하면서 다시 부동산 시장은 회복하기 시작했습니다.  하지만 2013년 버냉키연준의장이 양적완화의 출구전략의사를 비추면서 다시 장기금리는 오르기시작하면서 부동산 매매도 주춤해졌습니다. 그러자 다시 연준이 2014년까지 양적완화를 연장하겠다고 하고 또  세계경제가 안좋아지지면서 다시 미국 장기국채의 수요가 늘고 장기금리가 하락하면서 주택매매는 늘어나기시작했습니다.  

현재는 30년 고정금리는 4% 수준인데 연준이 금리을 올해안으로 0.25% 인상하면 10년짜리 미국 국채금리와 30년 주택금리는 0.18% 에서 0.2% 정도 상승할것으로 예상되면서 주택매매도 조금 줄어들것으로 예상됩니다,  

새집공급은 금융위기이후에 급속히 줄어들다가 다시 늘어나기 시작했지만 아직도 평균공급량에는 못미치고있습니다.  또한 기존주택 공급량도 늘어나기는 했어도 평균치에는 조금 못미치고 있습니다. 

현재 집을 금융위기때 집을 일어버리고 랜트하는 사람들이 늘고  집소유자들은 줄기 시작하면서 잠재적으로  집에대한 수요가 늘기 시작할수있습니다, 그런대 현재 랜트 비용이 전체소득에 32% 까지 오르면서 집에대한 수요가 늘어나고있습니다. 

무엇보다도 한때 미국 정부의 주택소유률을 늘리려는 정책이결국에는 무리한 대출을 하게되고 이것이 위험한 대출이 되어서 부동산 가격을 급등시켰다가 다시 집값하락으로 결국에는 금융위기를 초래하고 주택소유률은 최고 69% (2005) 까지 상승했다가 결국에는 다시 64% (1995) 까지 하락했습니다.   

After the recession, the existing home sales shortly increased in 2009 and 2010 due to the first time home buyer credit ($6,500 in 2008 and $8,000 in 2009 and 2010). After the first time home buyer credit was expired, the home sales declined significantly until 2012 when the Fed began to deploy "Operation Twist" which bought long term treasury bonds and sold the short term treasury bonds. This operation eventually pushed the yields of long-term treasury bond lower and the mortgage rate lower. The 30 year fixed mortgage rate began to fall below 4% and eventually fell to near 3% in 2012, then the housing sales started to increase. The home sales were hit by higher mortgage rate which was triggered by the Q.E. taper tantrum in 2013. However, the home sales have been increasing again because the mortgage rate fell under 4% since 2014.년

 The following chart displays the relationship between the 30-year fixed rate and the 10-year treasury rate. The 30-year fixed mortgage rate is tied to the 10-year treasury rate and the average spread between two rates is 1.7%. The Fed expects to raise the fed fund rate by 0.25% before the end of this year which would impact the 10-year treasury rate by approximately 0.2%. So, the 30-year fixed rate is expected to rise by 0.2%. 

The number of new homes declined substantially during the great recession, and though they have been gradually increasing again, they are still below the historical average (1,445,000). 

The following chart displays the monthly supply of houses in the United States and it increased during the great recession because many houses went to the foreclosures and were sold as "short sale" which were sold less than loan amounts. However, the supply declined substantially because many home owners were not able to sell the houses, but the supply began to rise again since 2013 though it is still under the historical average (6.1).

 The following chart shows the renters and owners: the number of owners had been increasing until the great recession and it has been gradually falling. Many home owners lost their homes because they lost their jobs and were not able to buy the houses again. Also, the number of renters had been stable, but began to rise quickly because many former home owners lost their homes and started to rent the houses. The second chart shows the home ownership rate for the United States which had been very flat until 1995 when it began to rise quickly before the financial crisis. It has been sharply falling again and it currently reaches to 64%  (1995). 

The U.S. Housing Market Analysis - Part (2)

미국주택시장 2번째 분석입니다. 금융위기이후 주택시장이 회복하기 시작한것은 2012년부터 입니다 그이후로 빠르게 집값이 상승하기 시작해서 현재 최고주택가격의 92% 까지 회복했습니다. 이렇게 빠르게 가격이 회복한 이유는 30년 고정주택 금리가 2012년 부터  4% 미만으로 하락하기 시작해서 지금까지 4% 에 머물고 있고 또한 서서히 은행들이 주택융자도 다시 시작하면서  집을 살수가 있기 시작했습니다. 무엇보다도 그동안 주택재고 (Inventory) 가 투자자들이 사들이면서 빨리 하락하기시작하면서 공급이 급속히줄기 시작해습니다, 현재는 아직공급이 부족한상태입니다. 이수급이 해소되기전까지는 주택가격은 계속해서 상승할것으로 예상됩니다. 

There are several types of mortgage rates for various borrowers. The most popular mortgage rate is the 30 year fixed rate. The mortgage rates have been falling during the last thirty years.

The following chart shows the all-transactions house price index since 1975. As the chart illustrates, the price increases almost triple since 1980. The current price level is 92% of the highest price level of all time, and it continues to rise. 

Since 2012, the price has begun to rise faster due to lower mortgage rate while the supply of housing has been stalled.

While the supply has been stalled, the vacant housing units and housing inventory have been falling quickly. 

The U.S. Housing Market Analysis - Part (1)

There are four major players in the U.S. Housing Market: the U.S Government, Lenders, Government Sponsor Enterprises, and Trade Associations.

 The following chart displays the process of the U.S. Mortgage Market: When a home buyer purchases the house,  the buyer needs to get the mortgage loan from a private lender, such as banks. The lender can sell the mortgage loan to Fannie Mae or Freddie Mac (GSEs) or can keep the loan in its portfolio. The GSEs buy the loans from various lenders to securitize them into the Mortgage Back Security depending on the borrowers' credits. The GSEs sell the MBS to various investors by guaranteeing the MBS. 

 One of the major players in the U.S. Housing market is the government. The U.S. Department of Housing and Urban Development is a major agency, and its major role is to oversee home mortgage lending practices. Under HUD, there are three major agencies: Federal Housing Administration (FHA), Ginnie Mae, and Federal Housing Finance Agency (FHFA).

 The Government Sponsor Enterprises (Fannie Mae/Freddie Mac) are more major players in the U.S. Housing Market. The purpose of GSEs is to expand the secondary mortgage market by securitizing mortgages in the form of mortgage-backed securities (MBS). The Fannie Mae was created in 1968 along with Ginnie Mae, which remained in the government, but the Fannie became a public traded company in 1970. The government owns the preferred stocks, but the public owns the common stocks. The Freddie Mac was created by Congress to compete with Fannie Mae in 1970. The GSEs borrow from investors and buy the loans from lenders. They securitize the mortgages in the form of MBS which would be sold to various investors.

There are three major associations in the U.S. housing market, each representing a different interested groups: National Association of Realtors, National Association of New Home Builders, and Mortgage Bankers Association. These associations lobby in Congress for their members' interests.

Loans and Leases by Commercial Banks from 1947 to 2014

아래 차트를 보시면 현재 시중은행이 총융자액수는 $6 Trillion dollars 입니다. 2003 년 부터 연준의 저금리 정책으로 신용버블은 생겼다가 2007년 에 금융위기로 융자액수가 줄었다가 다시 상승하기 시작했습니다.

The following chart displays the amount of loans by commercial banks (in billions of dollars) from 19747 to 2014.  The credit bubble in the circle was created due to the rapid increasing of loans issued by commercial banks from 2003 to 2007. 

아래차트를 보시면 부동산관련대출이 꾸준히늘다가 2002년부터급속히 늘다가 부동산폭락으로 줄었습니다. 반대로 금융위기이후에 비즈니스대출 이차지하는부분은은 급속히 늘기시작했습니다. 

The following chart displays the shares of loans by types: Real Estate Loans, Business Loans, and Consumers Loans. The share of Real Estate loans had been increasing before the collapse of the housing market in 2007. However, the share of business loans has been increasing again after the financial crisis.

금융위기전에는 부동산대출이 빠르게증가했지만 금융위기이후에는 다른 대출은 증가률은 미미하지만 비즈니스대출은 꾸준히늘었습니다. 
   
The following chart shows the percent changes of bank loans from the previous year. After the financial crisis, most of the loans by commercial banks are business loans.